- Al igual que en cualquier inmueble, lo primero a considerar para elegir un local es la ubicación como punto de venta. Muchas veces, una arteria o un barrio se transforman en un polo comercial, llenándose de locales del mismo ramo. Así van surgiendo diferentes ejes temáticos en distintas partes de la ciudad. Como ejemplo podemos señalar que en Cañitas hay un polo de locales gastronómicos, al igual que en las zonas de Puerto Madero y Palermo; la calle Defensa se caracteriza por tener muchos locales de antigüedades; la Av. Alberdi concentra muchos comercios de materiales para la construcción; en la calle Libertad hay locales de oro y audio, etcétera.
Lejos de molestarse por la competencia, para estos negocios tener al lado o enfrente a un competidor resulta un beneficio, porque al confluir todos en un área determinada logran sinergia: atraen a mayor cantidad de clientes, que saben que encontrarán lo que buscan en alguno de los comercios. Si no lo hallan en el primero, quizá sea en el de al lado, enfrente o a la vuelta. Y de esta manera, todos se potencian.
- Un segundo aspecto a considerar es la densidad de población. Aunque lo ideal es instalarse sobre una avenida por la circulación vehicular y peatonal, a veces el local puede estar emplazado en una calle que reciba mucho movimiento de gente, a raíz del recorrido del transporte público, por ejemplo. Hay que analizar cuán transitada es la vía, y además, en qué vereda está el inmueble comercial. La mano más valorada es la derecha según el sentido en el que va el tránsito, ya que por nuestros hábitos culturales es la que acostumbramos a mirar en primer lugar. También son muy valorados los locales en esquina.
- En tercer lugar conviene analizar los metros de vidriera que tiene el local, así como la superficie de planta. Es importante señalar que no se aprecian igual los metros cuadrados de planta que los de entrepiso, y menos aún los de sótano.
Los espacios más valorados son el del frente (es decir, el potencial metraje de la vidriera), y los primeros 15 metros hacia adentro, ya que son los que más venden. Esto quiere decir que de un local que tiene 30 metros de largo, no todos los metros cuadrados tendrán el mismo valor.
Cabe señalar que en algunos rubros el espacio del fondo es valorado para otros destinos, ya que, por ejemplo, hay muchos restaurantes que allí instalan juegos infantiles, baños, etcétera.
- Otro punto que se valora mucho es la posibilidad de instalar marquesinas, que pueden influir decisivamente en la atracción de clientes. Las normas establecidas el año pasado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires establecen que en algunas zonas -catalogadas como comerciales e industriales-, se permitirán marquesinas de hasta 2 metros de alto y un metro de saliente desde la línea de edificación, con un 50% de su superficie destinada a la publicidad. En otras, en cambio, se autorizan marquesinas de hasta 1 metro de alto y 1 metro de saliente, con la totalidad de su superficie destinada a publicidad.
Una buena marquesina ubicada en una esquina estratégica produce un importante ahorro en publicidad de otro tipo (por ejemplo, gráfica, televisiva, entre otras). En este caso, aunque el alquiler mensual resulte más caro, los locadores pueden evaluar el impacto de difusión que van a lograr para su marca.
- Con respecto al contrato de alquiler, para establecer cómo se va a amortizar la inversión inicial, es muy importante tener en cuenta la duración del mismo, si hay incremento por una posible inflación y si hay meses de gracia por posibles reformas. Habitualmente los inmuebles comerciales se alquilan por un mínimo de tres años y un máximo de 10 años. Se pueden renovar los contratos, y se vuelven a establecer las condiciones.
Finalmente, hay que señalar que el valor de un local comercial dependerá del valor de renta posible, es decir, a qué precio se podrá alquilar en el mercado. En general, los locales brindan como renta un 8% anual de su valor como propiedad. Por supuesto, en este punto depende el estado general del inmueble, las refacciones necesarias para ponerlo en marcha, etcétera.-
Por Miguel Ludmer
Director de Interwin
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